Créditos hipotecarios en mayo 2026: qué ofrecen los bancos, cuánto hay que ganar y cómo están los precios

Las tasas UVA cayeron hasta casi 10 puntos porcentuales respecto de los niveles de un año atrás y el sistema registró en 2025 el cuarto mejor año de otorgamientos desde 2004, pero acceder sigue siendo un desafío: los requisitos de ingreso van de $1.000.000 a $5.000.000 según el banco, y el salario neto promedio del sector privado formal apenas alcanza para calificar.

• 44.305 créditos hipotecarios UVA otorgados en 2025 (4° mejor año desde 2004)
• Tasa más baja vigente: UVA + 6,9% (ICBC, mayo 2026)
• Ingreso mínimo requerido: desde $1.000.000 (Banco Del Sol) hasta $5.000.000 (Supervielle)
• Salario neto promedio sector privado formal: $1.753.134 (enero 2026)
• Precio promedio m² en CABA: USD 2.460 (mayo 2026)
• Mora en créditos UVA: ~1%

Lo que ofrecen los bancos: tasas, cuotas e ingresos mínimos

La regla de acceso es uniforme en todo el sistema: la cuota mensual no puede superar el 25% del ingreso neto familiar. A partir de ese umbral, las condiciones divergen significativamente según la entidad. El cuadro siguiente muestra las condiciones vigentes en mayo de 2026 para un préstamo de referencia de $100.000.000 a 20 años (equivalente a aproximadamente USD 70.000 al tipo de cambio oficial):

Banco	Ingreso mínimo requerido	Tasa UVA + TNA	Cuota inicial estimada
ICBC	$1.100.000	6,9%	$769.308
BBVA	$1.409.600 (4 SMVyM)	7,5%	$813.866
Banco Ciudad	—	7,5%	$864.532
Santander	$2.240.000	9,5%	$933.054
Banco Del Sol	$1.000.000	9%	$992.500
Comafi	—	10,5%	$998.371
Brubank	—	12%	$1.212.380
Banco Credicoop	$3.000.000	—	—
Supervielle	$5.000.000	—	—

El Banco Nación —que concentraba el 76% del mercado hipotecario en octubre de 2025, frente al 23% que tenía en octubre de 2024— no fija un ingreso mínimo universal: el acceso se determina por la relación cuota-ingreso de cada solicitante. El salario neto promedio del sector privado formal era de $1.753.134 en enero de 2026, lo que implica que la mayoría de los trabajadores necesita sumar ingresos de dos personas para calificar en la mayor parte de las entidades.

Caso práctico: cuánto hay que ganar para un departamento de USD 100.000

Para adquirir un inmueble de USD 100.000, el comprador debe aportar una cuota inicial del 25% —USD 25.000, equivalentes a $35.500.000 al tipo de cambio oficial. El saldo financiable es el 75% restante (USD 75.000). Las condiciones del Banco Nación según si el solicitante acredita o no su sueldo en esa entidad:

Condición	Plazo	Tasa TNA	Cuota inicial	Ingreso familiar mínimo
Sueldo acreditado en Nación	20 años	6%	$917.649	$3.670.595
Sueldo acreditado en Nación	30 años	6%	$811.476	$3.245.905
Sueldo en otro banco	20 años	12%	$1.172.657	$4.690.627
Sueldo en otro banco	30 años	12%	$1.095.472	$4.381.890

La caída de tasas: hasta 9,5 puntos en un año

Las condiciones actuales son el resultado de una contracción de tasas acelerada desde fines de 2025. Un relevamiento de marzo de 2026 documentó las siguientes reducciones respecto de los niveles previos:

• BBVA: de 17% a 7,5% TNA (caída de 9,5 puntos porcentuales)
• Santander: de 15% a 9,5% (recortó además el LTV de 80% a 70% y el plazo máximo de 30 a 20 años)
• Banco Hipotecario: de 13,9% a 12,5%
• Banco Patagonia: de 14% a 12,5%
• ICBC: de 11% a 10,5% en marzo, con una caída adicional a 6,9% registrada en mayo
• Banco Macro: lanzó una línea en dólares a 11,5% anual

La mora en el segmento UVA se mantiene cerca del 1%. Aun así, el mercado no alcanza los picos de 2017-2018, cuando se registraban cerca de 60.000 operaciones anuales. En 2025 se otorgaron 44.305 créditos, el cuarto mejor registro desde 2004.

El problema estructural: fondear a 30 años con depósitos a 30 días

El principal obstáculo del mercado hipotecario no es de demanda sino de arquitectura financiera. "El problema es el fondeo. Los bancos no pueden prestar a 20 o 30 años si se fondean de los depósitos que captan a 30 días", señaló el economista Federico González Rouco. La restricción tiene raíz en la baja profundidad del sistema: los depósitos bancarios representan entre el 12% y el 15% del PBI en Argentina, contra más del 80% en Chile.

El ex presidente del BCRA Martín Redrado advirtió que "el acceso a la vivienda requiere préstamos en pesos, a 20 o 30 años. Hoy eso prácticamente no existe", y propuso movilizar el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), que acumula aproximadamente USD 70.000 millones en bonos, acciones e instrumentos financieros. Se estima además que más de USD 200.000 millones de ahorro privado permanecen fuera del sistema formal —capital que el mercado hipotecario no logra capturar para fondearse a largo plazo.

El mapa de precios: cuánto vale el m² en CABA y el GBA

El precio promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires es de USD 2.460 en mayo de 2026, con un alza acumulada de apenas 0,4% en el año —el mercado permanece significativamente por debajo de sus picos históricos de julio de 2019. Un monoambiente de 40 m² vale en promedio USD 108.377; un dos ambientes de 50 m², USD 130.295; y un tres ambientes de 70 m², USD 179.134.

La suba interanual no es uniforme por barrio. Los que más crecieron son Saavedra (+11,32%, USD 2.852/m²), Agronomía (+6,96%, USD 2.253/m²) y Núñez (+6,62%, USD 3.392/m²). En el extremo opuesto, Constitución cayó 7% y Lugano 5,36%. En el Gran Buenos Aires, los valores y el ritmo de suba difieren según la zona:

Zona GBA	Precio promedio m²	Suba Q1 2026
GBA Norte	USD 2.381	+0,6%
GBA Sur	USD 1.660	+0,9%
GBA Oeste	USD 1.576	+0,5%

La disparidad geográfica es marcada: en La Lucila (GBA Norte) el metro cuadrado alcanza USD 3.884, superando a la mayoría de los barrios porteños —solo Puerto Madero, con USD 6.148/m², lo supera ampliamente. En el extremo opuesto, en el sur del GBA un departamento de tres ambientes cuesta prácticamente lo mismo que uno de dos ambientes en zona norte: alrededor de USD 117.000.

Fuentes consultadas

Contenido verificado (leído por el agente)

• La Nacion — "Créditos hipotecarios: cuánto hay que ganar para comprar un departamento en mayo 2026" — 6 de mayo de 2026
• La Nacion — "Créditos hipotecarios: el dilema de los bancos para prestar a 20 o 30 años con los depósitos que captan a 30 días" — 16 de mayo de 2026
• Infobae — "Cuánto hay que ganar para acceder a un crédito hipotecario y comprar un departamento de USD 100.000" — 24 de abril de 2026
• Infobae — "Créditos hipotecarios UVA: las tasas de interés bajan hasta casi 10 puntos porcentuales" — 19 de marzo de 2026
• La Nacion — "¿Cuáles son los barrios de CABA que más subieron el precio de las propiedades en mayo 2026?" — 15 de mayo de 2026
• La Nacion — "La zona de Buenos Aires en la que los precios de las propiedades subieron el doble que en la Capital Federal" — 24 de abril de 2026