Alquileres 2026: La inflación de un dígito frena los ajustes del ICL por debajo del 33%
La desaceleración de los precios y la mayor oferta de unidades consolidan un alivio para los inquilinos con contratos anuales, mientras las nuevas locaciones en CABA registran aumentos moderados.
El mercado inmobiliario argentino registra en mayo de 2026 un punto de inflexión en la dinámica de ajustes de alquileres. Tras un ciclo de alta volatilidad, la convergencia de la inflación hacia niveles de un solo dígito mensual ha impactado directamente en los índices de actualización. Los inquilinos que mantienen contratos bajo la Ley 27.551, con ajuste anual mediante el Índice de Contratos de Locación (ICL), enfrentan este mes un incremento del 32,05%, la cifra más baja registrada en los últimos dos años, consolidando una tendencia descendente que comenzó con el 36,39% de enero y el 33,80% de marzo.
Esta desaceleración del ICL es el resultado directo del retroceso en la inflación mayorista y minorista, que para mayo se proyecta en un 2,5% mensual. Asimismo, el coeficiente Casa Propia, aplicado a los contratos firmados entre octubre y diciembre de 2023, también muestra una moderación con un ajuste semestral estimado en el 39,65%.
Radiografía de precios y oferta en CABA
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el impacto de la desregulación vía DNU 70/23 ha generado un incremento sostenido en la oferta de unidades, estabilizando los valores reales de publicación. Durante el primer trimestre de 2026, los precios en CABA subieron un 9,6%, apenas por encima de la inflación acumulada del 8,9%.
| Tipo de unidad | Precio promedio (CABA) | Variación interanual |
|---|---|---|
| Monoambiente | $704.704 | 34,7% |
| 2 ambientes | $814.659 | 34,7% |
| 3 ambientes | $1.094.451 | 34,7% |
La dispersión de precios según la ubicación geográfica sigue siendo determinante para el acceso a la vivienda. El corredor norte de la ciudad mantiene los valores más altos, mientras que el sur presenta las opciones más asequibles para los nuevos contratos:
- Barrios más costosos: Puerto Madero encabeza la lista con un alquiler medio de $1.358.875, seguido por Núñez ($915.379) y Palermo ($911.708).
- Barrios más económicos: Villa Lugano se mantiene como la opción más accesible con un promedio de $661.925, seguido por Floresta ($697.128) y Liniers ($703.432).
Nuevas modalidades de contrato y plazos
Para las locaciones pactadas bajo el nuevo marco de libertad contractual, la tendencia predominante en mayo de 2026 es el ajuste trimestral basado en el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Bajo esta modalidad, los inquilinos que deban actualizar su renta este mes verán un incremento aproximado del 6,99%, mientras que para aquellos con ajustes cuatrimestrales la suba alcanza el 9,32%.
Expertos del sector indican que la mayor previsibilidad económica ha permitido extender los plazos de los contratos, que en su mayoría han vuelto a pactarse por 24 meses, alejándose de las prórrogas cortas que caracterizaron el periodo de incertidumbre normativa del año anterior. A pesar de la mejora en la oferta, el rubro vivienda sigue representando uno de los mayores pesos en el gasto de los hogares, acumulando un alza del 423% en el Gran Buenos Aires desde el inicio del ciclo de ajuste de precios relativos.
Fuentes consultadas
- Ámbito Financiero: "Alquileres: qué pasa con los precios en mayo 2026", 29/04/2026.
- La Nación: "Índice ICL y Casa Propia: cuánto suben los contratos este mes", 01/05/2026.
- Zonaprop / Reporte Inmobiliario: "Monitor de precios CABA y GBA - Informe Mayo", 02/05/2026.
- INDEC / BCRA: "Estadísticas de inflación y coeficientes de actualización", 30/04/2026.
- Dolarito: "Calculadora de alquileres y evolución del ICL", 01/05/2026.
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